原価で建てる家

ハウスメーカーより安く建てられる
「分離発注方式(オープンシステム)」

建築士が設計から予算調整、工事管理まですべてをマネージメントして、施主様と業者が原価で契約することで
無駄な経費がかからない理想の家づくりができる仕組み。これがK-1工房の「分離発注方式(オープンシステム)」です。



k-1工房採用のオープンシステムと
ハウスメーカーなどの一括請負システムとの相違点「価格面」


  オープンシステム 一括請負
建物の価値 設計や材料が優先される 建物の原価 2,000万円 +
設計・施工管理費 400万円
= 総額 2,400万円
会社の利益が優先される 建物の原価 2,000万円 +
会社利益 1,000万円
= 総額 3,000万円

実際の価格比較



価格面だけを比較すれば、オープンシステムの方が600万円も安く出来ることになりますが、今の住宅業界は着工戸数が少なくなり、各ハウスメーカー、工務店は受注を取るために必死で価格の競争をしています。
中には原価をきるような金額で受注するハウスメーカーもいます。通常3,000万円で受注しなければならないものを2,500万円、2,000万円まで見積額を下げて受注しています。そのツケは全て下請業者へ見積額を下げた分だけ原価を下げるわけです。下請業者は通常の原価の25%・50%カットで仕事をします。まともな仕事が出来るわけがありません。


余談<私の実体験から>

私がハウスメーカーにいた時どうやって原価を下げてきたか。下請業者にはこんな言い方をしてきました。
「元請は利益なしではやっていけない。元請がつぶれて困るのは下請業者、親が居なくなれば子供は生きてはいけない。
今回はこの金額でやってくれ」しかし工事が終わってみればお客様からクレームの山。
下請業者はこう言います。「俺たちだって生活があるんだ。」私はこう言います。「単価が不満なら最初から受けるな・・・。」 いったい誰のために家を作っているのか分かりません。建物の品質や価格は、ハウスメーカーや工務店の出す見積額で決まるのではありません。「原価で決まる」と私は考えます。


  オープンシステム 一括請負
建物の価値 建物の価値が高い 建物の総額 2,400万円 -
設計・施工管理費 400万円 
= 価値 2,000万円
建物の価値が低い 建物の総額 2,400万円 -
設計・施工管理費 1000万円 
= 価値 1,400万円

k-1工房採用のオープンシステムと
ハウスメーカーなどの一括請負システムとの相違点「設計面」


  オープンシステム 一括請負
コンセプト作り 施主様の想いやこだわりを自由に設計できる オープンシステムの基本は、建主様が主役。建主様の想いと考え方を最優先します。
どんな家に住みたいのか、どんな生活スタイルなのか。
外観、内観のイメージはどう考えているのか。
それを設計者と共にかたちにします。
【実例】
A邸:内部は板張りの山小屋みたいな家がいい。
・孫達が遊びに来たら一緒に遊べる遊び心のある家にして欲しい。
・仕切りを少なくして全てオープンな感じがいい。
B邸:県内産の杉材を使って家を建てたい。
・子供が帰ってきても顔が見えないのはいやなので、リビングを通って子供部屋にいけるように設計して欲しい。
こだわると追加設計が必要で費用が高くなる 一括請負システムの場合、コンセプトは建主様側にはなく請負側にあるのが通常です。
例えば『高気密・高断熱のオール電化の家』、『自然素材を使った健康住宅』。
または世代にターゲットを絞ったコンセプトハウスなど。
プラン作成・仕様決め プラン作成は、建主様と設計者が何度も打合せをしながら作っていきます。
建主様の想いと設計者の提案の繰り返しでプランがまとまります。
仕様を決めるにも建主様様と一緒に住設のショールームへ行ったり、サンプルを取り寄せて比較したり、建主様が納得いくまで検討します。
それが、建主様主導の家造りです。
一括請負システムの場合はプラン作成というより元になるプラン集などがあり、建主様はその中から気に入ったプランを選び敷地に当てはめるのが通常です。
仕様もA仕様、B仕様、C仕様など金額によりグレードがあり、建主様が選べる範囲は限られています。ですから、ハウスメーカー主導の家造りになる訳です。

k-1工房採用のオープンシステムと
ハウスメーカーなどの一括請負システムとの相違点「品質面」


  オープンシステム 一括請負
特徴 施主様のために作るのが目的オープンシステムでは、設計者自ら現場へ行き各業者と打ち合わせ、施工の管理をします。その結果を定期的に建主様へ報告します。どの業者が何をしたかが全て分かります。 仕事をこなすのが目的ハウスメーカーでは、一般に設計・積算・現場管理と各部所に分かれていて、施工の管理は現場担当者が行います。しかし、建主様へ報告する事はほとんどありません。
業者のミス・現場のトラブル 現場で起きる業者のミスやトラブルは、全て建主様へ報告します。
その上で設計者と建主様は対策を考えます。施工業者にとって建主様は、仕事を依頼してくれる大事なお客様。誰のために仕事をするのか、当然建主様のため。
現場で起きる業者のミスやトラブルは、全てハウスメーカー等の元請の責任です。
自分のミスを建主様に報告する事はミスを認める事になりますから、内部で処理するのが通例となっています。 下請、孫請業者にとって元請け会社は仕事をくれる大事なお客様。誰のために仕事をするのか、当然元請のため。

※自分達の家がどうやって施工されて完成したのか分からないという事は、大変怖い事だと私は考えます。